Tři desetiletí rozvoje moderního maloobchodu ve střední a východní Evropě zanechala za sebou výraznou stopu: podle nejnovější zprávy Colliers ExCEEding Borders Retail 2026 je ze zhruba 33,3 milionu m² moderních obchodních ploch v šesti hlavních zemích regionu a pobaltských státech přibližně 20 milionů m² starších 15 let. V Česku je tento podíl ještě vyšší a dosahuje 69 %.
Praha se s podílem 63 % ploch starších 15 let v hlavním městě drží uprostřed regionálního žebříčku. Nejvyšší stáří fondu vykazuje Budapešť (84 %), následují Riga (76 %) a Varšava (70 %). Na druhém konci žebříčku stojí Sofie, kde plochy starší 15 let tvoří jen 39 %.
Vyšší věk budov ale podle Colliers neznamená, že by trh plošně zastarával. „Majitelé stále častěji přistupují k jejich modernizaci, mění skladbu nájemců a rozšiřují nabídku služeb. Komplexní přestavba nebo demolice a nová výstavba přicházejí na řadu spíše ve výjimečných případech,“ vysvětluje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu v Colliers.
Co se rozmístění týče, největší objem retailových ploch v ČR se nachází v menších městech do 100 000 obyvatel, kde dosahuje téměř 1,95 milionu m². Středně velká města nad 100 000 obyvatel mají přibližně 1,17 milionu m² a Praha zhruba 1,1 milionu m². Nejstarší fond přitom vykazují právě středně velká města, kde přibližně tři čtvrtiny ploch vznikly před více než 15 lety a nová výstavba v poslední dekádě téměř stagnovala.
Jak konkrétně může vypadat druhý život stárnoucích nemovitostí, dokládají tři pražské příklady. Obchodní dům Kotva ze 70. let prochází v rukou Generali komplexní přestavbou na moderní obchodní dům inspirovaný evropskými domy KaDeWe nebo Selfridges při zachování architektonické hodnoty budovy. Znovuotevření je naplánováno na rok 2028. Bývalý Máj šel jinou cestou: současný majitel ho přeměnil na zábavní destinaci House of Fun s restauracemi, bary a gastronomickými koncepty včetně první české pobočky Five Guys. Třetí model představuje OC Spektrum v Čestlicích, jeden z mála případů demolice na českém trhu. Centrum bylo kvůli konstrukčním problémům zbořeno v roce 2019 a nahradil ho moderní retail park.
Za proměnou center stojí i demografické posuny. Populace regionu stárne a kupní síla domácností roste díky sbližování mezd se západní Evropou. Příjmy obyvatel Prahy a Varšavy jsou po zohlednění cenových rozdílů již srovnatelné s Bruselem nebo Lyonem. Stárnoucí zákazníci přesouvají útratu ke zdravotní péči, volnému času a službám, proto majitelé center doplňují klasické obchody o gastronomii, fitness, wellness nebo coworking jako protiváhu vůči konkurenci internetového prodeje.
Další fáze maloobchodu v regionu podle Colliers nebude spočívat v přidávání nových ploch, ale v přizpůsobení měnícím se potřebám. Tlak na změny posílí demografie, digitalizace i požadavky na udržitelnost.