Výrobní hala funguje, sklad zásobuje, kanceláře jsou plné lidí a přitom nic z toho nemusí odpovídat stavební dokumentaci. Firmy o takovém nesouladu často nevědí vůbec, dokud nepřijde kontrola nebo pokus o prodej nemovitosti. A od příštího roku to může být velmi drahé.
Novela stavebního zákona, která má začít platit od ledna 2027, výrazně zpřísňuje sankce za nepovolené užívání budov. Pokud firma změní způsob využití prostor bez potřebného povolení, aniž by stavebně zasáhla do objektu, hrozí jí pokuta až 400 tisíc korun. Využívá-li takový objekt za účelem zisku nebo jej zpřístupňuje dalším osobám, může sankce vystoupat až na milion korun. Za nepovolené stavební úpravy pak zákon umožňuje uložit pokutu až dva miliony korun.
Problém přitom vzniká nenápadně. Ze skladu se postupně stane výrobní hala, v části budovy vyrostou kanceláře nebo firma jednoduše převezme provozovnu po předchozím nájemci a nikoho nenapadne prověřit, zda skutečný provoz odpovídá vydaným povolením. „Řada podnikatelů vychází z toho, že pokud v určité budově funguje výroba nebo sklad několik let a nikdo proti tomu nic nenamítá, musí být všechno v pořádku,“ říká Kateřina Kolářová Justová z Advokátní kanceláře Valíček & Valíčková. Jenže opak může být pravdou.
Zvlášť riziková jsou starší průmyslová a komerční území, kde budovy za desetiletí prošly řadou úprav, vystřídalo se více nájemců i vlastníků a dokumentace prostě nestíhala odrážet realitu. Nový provozovatel tak může nevědomě pokračovat v porušování zákona, které začalo dávno před jeho příchodem.
Samotná pokuta ale nemusí být pro podnik tím nejbolestivějším následkem. „Mnohem zásadnější bývá otázka, zda bude možné současný stav zachovat a zda bude podnik moci v prostorách dál fungovat tak jako dosud,“ upozorňuje advokátka. Stavební úřad totiž může nařídit odstranění nepovolených úprav, a pokud na nich stojí celý provoz, může to zasáhnout chod celé společnosti.
Novela zároveň přináší jistou pojistku: stavební úřad bude moci ve výjimečných případech zachovat stavbu, jejíž odstranění by představovalo zcela zjevně nepřiměřený zásah. Zachování ale nesmí jít na úkor veřejných zájmů ani práv sousedů. „Novelu nelze chápat tak, že bude možné nepovolené stavby jednoduše dodatečně zlegalizovat,“ zdůrazňuje Kolářová Justová. Odpovědnost za původní pochybení navíc zůstává.
Prevence je podle advokátky jednoduchá, ale opomíjená: při koupi nebo převzetí nemovitosti nestačí zkontrolovat jen technický stav. „Firma by si měla ověřit také to, k jakému účelu jsou jednotlivé části budovy povolené a zda dokumentace odpovídá realitě. Právě u objektů, které za sebou mají několik vlastníků nebo nájemců, mohou být rozdíly značné a nový provozovatel o nich nemusí vůbec vědět.“